广源优配营收利润双双下滑，九龙仓如何在内地市场掘金？| 冷眼看财报

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近日，九龙仓集团（00004.HK）发布2025年中期业绩报告。报告显示，2025年上半年广源优配，九龙仓实现营收56.69亿港元，同比下降19%；营业盈利26.57亿港元，同比下降14%。

营收大幅下滑，主要原因在于九龙仓内地市场的萎缩。2025年上半年九龙仓在中国香港收入增加3.73亿港元，其他地区收入增加0.73亿港元，但内地市场收入减少18.09亿港元，同比降低35.99%。虽然香港和其他市场有所回暖，但仍然无法弥补内地市场萎缩导致的营收下滑。

具体而言，内地收入的下滑主要源自于发展物业收入的下滑。2025年上半年九龙仓的发展物业收入仅为7.39亿港元，其中香港4.62亿港元，内地2.77亿港元，而2024年发展物业收入则为20.28亿港元，全部来自内地。

这一变化或许与两地的市场环境密切相关。九龙仓在半年报中指出，目前香港的住宅市场在较有利的利率环境和交易限制放宽下展现出相对的韧性，加之近期港股回暖，豪宅需求增加。例如报告中提到广源优配，本期内九龙仓占50%的Mount Nicholson一个顶层单位以6.09亿港元售出，刷新分层单位纪录。

而内地房地产市场处于深度调整期，销售去化压力较大。九龙仓方面表示，目前内地营收的降低主要是由于企业主动的战略调整。值得关注的是，自2019年九龙仓就暂停了土地补充的决定，因此随着活跃项目和可供销售存货不断减少，收入和营业盈利自然也随之下跌。

除了发展物业，投资物业也受到一定影响。九龙仓的投资物业收入主要来自内地，占比高达98.38%，本期金额为22.81亿港元，同比降低4%，营业盈利为14.84亿港元，同比降低6%，下降的原因主要在于内地市场的商场和写字楼竞争压力巨大，进一步压缩租金水平和出租率。

2025年上半年，九龙仓酒店、物流收入和投资盈利分别为3.12亿港元、10.76亿港元和10亿港元，其中酒店和物流业务微升0.21亿港元和0.03亿港元，投资盈利微跌0.23亿港元。然而，微薄的盈利增加，对九龙仓整体的营收盈利波动影响较小。

值得一提的是，虽然营收情况出现下降，但是期内九龙仓的净利润和归母净利润出现同比上涨。半年报数据显示，2025年上半年九龙仓净利润为5.92亿港元，与去年同期亏损25.58亿港元相比，出现大幅提升；其中归母净利润为5.35亿元，较去年归母净利润亏损26.37亿港元，可谓是扭转乾坤。之所以能够实现转亏为盈，重要原因在于投资物业重估减值，本期的独立估值（包括合营公司所持有的投资物业）产生了11.8亿港元的应占但未变现重估减值净额（已扣除相关递延税项及非控股股东权益），而2024年这一数额高达44.81亿港元。